La crisis económica ha llevado a muchas personas a tener que renegociar con su banco las condiciones firmadas inicialmente en su préstamos hipotecario. La ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario contempla este tipo de situaciones y establece la posibilidad de solicitar a la entidad financiera cambiar las condiciones iniciales de una hipoteca.

La modificación de alguno de los aspectos de un préstamo hipotecario es lo que se conoce como novación, un término que se ha puesto muy de moda en los últimos tiempos. Con la novación se pueden modificar las siguientes condiciones de una hipoteca:

  • El plazo de amortización.
  • El tipo de interés.
  • El índice de referencia (Euribor, etc…).
  • El importe de la hipoteca.

Realizar una novación hipotecaria es una operación que implica una serie de gastos que se deben tener en cuenta. Estos pueden variar dependiendo del tipo de modificaciones que se realicen en el préstamo hipotecario.

Gastos de una novación 

Los gastos de novación hipotecaria son los siguientes:

1.- Comisión por novación: es la cantidad que la entidad financiera cobra por cambiar las condiciones del préstamo hipotecario. El banco cobra esta comisión en base a cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo. Esta comisión se acuerda al negociar las condiciones de la hipoteca y se abona en el instante de la firma de modificación de las escrituras. Por lo general, la comisión por modificación oscila entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar. Por ley, cuando lo que se modifica es el plazo de amortización, la entidad financiera no puede cobrar más del 0,1%.

2.- Notaría y registro de la Propiedad: en mayo de 2012, el Gobierno aprobó elReal Decreto Ley 18/2012 del 11 de mayo sobre saneamiento y venta de los activos financieros en poder de las entidades bancarias que recoge una subida de los aranceles de registradores y notarios para las operaciones realizadas con hipotecas (novación, subrogación y cancelación).

Desde esa fecha, el arancel que aplican los notarios al realizar una novación hipotecaria depende del importe del préstamo solicitado en su día y no del capital pendiente de amortizar. Suele ser entre el 0,2 y el 0,5% del importe solicitado. Por su parte, los gastos de los registradores es aproximadamente la mitad de lo que cobran los notarios.

En el caso de que sólo se modifique el tipo de interés en una hipoteca lo más probable es que el banco no requiera la intervención del notario y que tampoco se vuelva a inscribir el préstamo en el Registro dela Propiedad. Cuandolo que se modifica es el tipo de interés se suele hacer a través de un contrato privado entre el cliente y el banco.

3.- Gestoría: No existe una normativa que regule los gastos que cobra una gestoría por tramitar una novación hipotecaria. Los gastos de gestoría tampoco dependen del valor de la novación. Suelen rondar entre los 100 y los 150 euros.

4..- Tasación: si en la novación sólo se modifica el plazo y/o el tipo de interés no se tiene que hacer una nueva tasación. Se haría sólo en el caso de que se solicitara una ampliación del importe de la hipoteca. Su coste suele situarse en unos 300 euros.

5.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto lo cobrala Administración Pública y sólo se abona si con la novación se pacta una ampliación del importe de la hipoteca. Las Comunidades Autónomas tienen transferido este impuesto, por lo tanto, su importe varía dependiendo dela CC.AA. Suele ser, sin embargo, el 0,5% del valor que se tiene previsto incrementar.

Aunque con la novación conseguirá mejorar las condiciones financieras de su préstamo hipotecario, sobre todo si lo que se modifica es el plazo de amortización del préstamo o el tipo de interés, se trata de una operación que conlleva una serie de gastos elevados y que conviene analizar siempre al detalle.

Puedes ver la simulación completa en http://www.bankimia.com/blog/cuanto-cuesta-modificar-un-prestamo-hipotecario/2013/01/28/