Hace apenas 5 años, las entidades españolas se peleaban entre ellas para conseguir clientes a los que concederles créditos por el 100% (o más) del precio de la vivienda, con plazos de hasta 40 años y con diferenciales que en algunos casos sólo llegaban al 0,25 por ciento sobre el Euribor.

Después llegó la crisis, los mercados financieros se cerraron y con ellos murió el modelo de préstamos a la vivienda que había estado en boga hasta entonces. La crisis pasará, pero las hipotecas nunca volverán a ser como antes, porque la banca, cuando vuelva a estar en disposición de dar créditos, habrá cambiado también su manera de afrontar los riesgos.

Si antes una oferta competitiva en hipotecas conllevaba un diferencial muy por debajo del 1%, ahora las entidades establecen diferenciales que van desde el 2 al 4%. Los 40 años de vida máxima se han transformado en 25 ó en 30 años y en cuanto al importe del préstamo lo habitual es que no exceda del 70 ó 80%.

Todas las medidas que toman como excusa el restablecimiento del crédito a empresas y familias no servirá hasta que no haya una recuperación de la actividad y entonces, las hipotecas ya no serán como las que hasta ahora conocíamos.

Primero porque el tipo de interés es probable que ya no dependa del Euribor. Las entidades financieras consideran que este índice no refleja bien el coste del dinero para que el sector pueda conceder hipotecas. Desde hace varios meses algunos han empezado a sustituir el Euribor por el IPRH, que es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades, que ronda el 4%.

Otro elemento es la introducción de la dación en pago: las entidades serán más exigentes con las condiciones para la concesión de estos créditos. Menos dinero y, previsiblemente con un diferencial más elevado.

En la época de “vacas gordas” el esfuerzo medio que tenía que hacer un cliente para pagar la cuota de su hipoteca suponía entre un 35 y un 40% de sus ingresos. Ahora, ese porcentaje se sitúa entre el 20 y el 25%.

En conclusión: que nadie espere que cuando pase la crisis se vuelva a un crédito como el que hemos conocido en los primeros años de la década pasada. Pasarán muchos años antes de que se vuelva a conceder un volumen de préstamos similar y, los que se suscriban, tendrán un diferencial mayor y para clientes con un nivel medio de ingresos más alto.